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房屋买卖合同违约怎么办?房屋买卖合同违约金20%法律规定

时间:2020-07-17 15:21:17 浏览: 来源:就问法律网
  在房屋买卖合同中经常出现违约的情况,常见的就是开发商没有按照约定的时间交付房屋、购房者没有按照约定的时间支付尾款。而此时既然存
  在房屋买卖合同中经常出现违约的情况,常见的就是开发商没有按照约定的时间交付房屋、购房者没有按照约定的时间支付尾款。而此时既然存在违约的情况,那么就要对另一方赔偿违约金。那么,房屋买卖合同违约怎么办?房屋买卖合同违约金怎么赔呢?请一起在下文中进行了解。

  房屋买卖合同违约怎么办?

房屋买卖合同违约怎么办?房屋买卖合同违约金20%法律规定


  一、继续履行

  如果当事人一方不履行合同,首先另一方可要求违约方继续履行合同。例如,在房屋买卖中,如果买方已支付价款,但卖方迟迟不交付房屋,买方就可以要求卖方继续履行交房的义务;或者卖方已经交付房屋但买家不支付价款,卖方就有权要求买方继续支付价款。同时,继续履行不影响违约方仍然要向守约方赔偿损失或支付违约金等。

  但有下列情况的则不适用继续履行:

  (1)法律上或者事实上不能履行;

  (2)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

  (3)债权人在合理期限内未要求履行。

  二、解除合同

  合同法规定,当事人一方迟延主要债务或者有其他违约行为致使合同目的不能实现的,当事人可以单方解除合同。此外,在房屋买卖交易中,如果当事人一方明确表示自己将不履行债务,或者以自己的行为表明不履行主要债务,经催告后在合同期限内仍未履行的,当事人也可以依法解除合同。

  解除合同可以适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

  三、定金罚则

  如果合同当事人在合同中约定了定金条款则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是:支付定金一方违约时,不得要求对方退回定金;收受定金一方违约时,应双倍返还定金。其中需要注意的是,定金数额不得超过合同总价款的20%,超过部分将不被视为定金。

  四、违约金

  违约金可以由买卖双方协商确定,双方可以在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法,只要约定不违法,也无明显不合理的,就可以适用合同约定的违约金。但万一发生纠纷,并不一定完全按照约定的数额执行。因为如果合同约定的违约金数额低于实际造成的损失,守约方可以请求法院或者仲裁机构予以增加;如果约定违约金过分高于实际造成的损失,违约方也可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少。

  需要注意的是,在一方稍有违约情形时,另一方就马上要求高额的违约金,其实是很难得到法律支持的。因为合同法鼓励交易,因此只有在一方严重违约,导致合同解除时,才承担此部分违约金。如果合同继续履行,一般参照“滞纳金”追究违约责任。

  五、赔偿损失

  在另外一些情况下,违约一方应当承担赔偿损失的责任:

  (1)合同当事人没有约定违约金和定金,也没有法定违约金可以适用的,如果违约行为给对方造成了损失,则违约方应承担赔偿损失的责任,数额可由双方商定,或由仲裁机构裁决和法院判决。

  (2)虽有合同约定的违约金或者法定违约金,但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的,对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失,包括合同履行后本可以获得的利益,但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。

  房屋买卖合同违约情形有哪些?

房屋买卖合同违约怎么办?房屋买卖合同违约金20%法律规定

  1、房屋存在的一般质量瑕疵;此类纠纷较多,如房屋的墙体、顶面、地面等部位存在着一些瑕疵,但一般不影响使用。

  2、房屋存在质量问题严重影响正常使用;

  3、附属设施质量不合格;

  4、附属设施不符合合同约定;

  5、小区配套设施不符合合同约定等。

  二、因房屋逾期交付问题发生的纠纷

  此类纠纷也时常发生,处理这类纠纷首先要查清导致逾期交付房屋的责任在哪一方;其次要查清实际逾期交付房屋的时间;第三要查清合同约定的逾期交付房屋的赔偿责任。

  三、因面积误差问题发生的纠纷

  此类纠纷有超出约定面积和不足约定面积两种情形,此类纠纷的处理也有两种方式:

  1、合同对面积的误差没有特别约定,这类纠纷按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定处理;

  2、合同对面积的误差有约定,按双方合同的约定处理。实践中往往双方约定:面积误差处理为合同单价不变,总房款按测绘部门实际测绘的面积具实结算,多退少补。

  四、因房屋的层高问题发生的纠纷

  此类纠纷实践中不是很多,主要反映在合同约定和实测误差方面,但国家示范合同文本,对层高违约责任缺乏明确的约定。

  五、因房屋的开间及进深问题发生的纠纷

  此类纠纷大多发生在门面房买卖合同中,因门面房单价较高,开发商为获取更多的利益,往往采用减小开间加大进深的方式增大房屋的面积和价值。为减少此类纠纷的发生保护买受人的合法权益,双方应在房屋平面图中明确约定房屋的开间及进深的尺寸。

  六、因房屋的移位问题发生的纠纷

  此类纠纷发生不多,主要反映在两个方面:(1)房号与合同不符。比如合同约定的是1栋3单元306室,实际交付的是2栋1单元301,此类纠纷多是因开发商设计变更造成的。(2)层次错位。表现为合同约定的楼层号与实际交付房屋楼层号不符,如301变为401,此类纠纷往往因出卖人销售编号与测绘部门编号有出入等原因形成。

  七、因房地产权证办理问题发生的纠纷

  主要反映在两个方面:(1)延迟办证;(2)办证不能。

  八、因规划、设计变更问题发生的纠纷

  一般易发生于规划变更后出卖人不履行告知义务,规划变更后对买受人在绿化、景观、视野、公共设施及外部环境场所等方面造成影响、设计变更一般表现为:一是房型发生变化;二是结构发生变化;三是面积发生变化;四是层高发生变化;五是功能发生变化等。

  九、因小区公共配套设施对部分房屋的影响问题发生的纠纷

  这类纠纷易在以下几个方面发生:变电站、变压器、供暖设施等与住房的距离问题;窨井与住房的距离问题;化粪池与住房的距离问题;线路、管网的距离、高度等问题。此类纠纷几乎在所有小区中特定位置的房屋都有发生。如购房者想防止此类纠纷发生,就应在买房前查清小区的变电站、变压器、化粪池、供暖等公共配套设施的具体位置尽量选择位置远离的房屋。

  房屋买卖合同违约金20%法律规定

  1、有约定违约金的情况bai下在签订商品房买卖合同时,绝大多数出卖zhi人和买受人都会在合同中明确约定当事人一方逾期付款或者预期交付使用房屋时,应当承担什么样的违约责任,也就是说,会明确约定逾期履行支付违约金的数额或者赔偿损失的计算方法。通常以该标准为赔偿金。2、没约定违约金的情况下商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房租金标准确定。

  开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的,一般从其约定。但如约定的违约金过份高于违约所造成的实际损失的,可以请求法院降低。根据《解释》的规定,法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说,如合同约定的违约金为2万元,而违约造成的实际损失为1万元,那么法院最终会支持 1.3万元的违约金。同时《解释》的规定,当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。