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2019房贷利率新规实施 房贷利率新政下如何买房?

时间:2019-10-09 08:48:22 浏览: 来源:就问法律
全国范围内的房贷利率“换锚”正式落地。10月8日,央行房贷利率新政实行,新发放的商业性个人住房贷款利率将参照贷款市场报价利率(LPR)进行定价。这一政策将对个人购房贷款产生怎样的影响,对房地产市场走势又会影响几何?

 2019房贷利率新规实施

2019房贷利率新规实施 房贷利率新政下如何买房?

  根据央行此前发布的《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》显示,从10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。另外,商业用房购房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

  同时,央行表示,人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。另外,公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

  与个人住房贷款利率直接挂钩的LPR报价也因此备受关注。今年8月20日,LPR形成机制改革后的首次报价公布,1年期为4.25%,5年期以上为4.85%;9月20日第二次公布的报价显示,1年期为4.20%,5年期以上LPR维持不变。

  “与改制后的首次LPR报价水平相比,本次5年期LPR水平并没有发生变化,依然凸显出央行有意稳定房地产市场的态度。按照房贷新政规则,10月8日后新发放的住房个人贷款,首套房的利率不低于4.85%,二套房不低于5.45%。”融360大数据研究院李万赋表示,目前已经有一些银行开始试点LPR房贷新政,这些银行的加点基数都是基于8月20日公布的LPR5年期水平。本次5年期报价水平不变,意味着10月8日房贷新政正式实施时,已试点的银行加点数大概率保持稳定。

  值得注意的是,央行在公告中表示,10月8日前已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行。也就是说,公告主要针对新发放个人住房贷款利率,存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。

  对市场影响不大

  诸葛找房副总裁苑承建告诉中国经济时报记者,在新的房贷利率定价机制下,利率调整更加灵活,但短期内最终执行的实际利率可能略高于之前利率,特别是二套房利率。央行只是确定了最低下限,首套房不得低于相应期限贷款市场报价利率(当前为4.85%),二套房不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点(约为5.45%),各地基本上都是在央行基础上继续加了基点。

  比如北京地区新的个人住房贷款定价基准为:首套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR(贷款市场报价利率)+55个基点(一个基点等于0.01%),二套商业性个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+105个基点。按照央行9月20日公布的5年期LPR4.85%的水平计算,北京市首套个人住房贷款利率下限是5.4%,二套是5.9%,分别比之前北京主流房贷利率首套房上浮10%后的5.39%、二套房上浮20%后的5.88%高了0.01%和0.02%。

  苑承建认为,整体上看,对市场影响不大,购房者实际购房成本即使有增加也非常有限,不会对市场预期产生明显影响,房贷利率换锚首先还是要在确保房地产市场平稳发展的情况下实现利率市场化改革。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉本报记者,根据当前的初步计算,实际上可以看出10月8日后房贷利率的变动会有几个特点,即利率不会下跌、利率或有微弱上涨、结构差异分化等特点。

  严跃进表示,从当前各地部分银行的LPR基点来看,在调整以后绝大多数城市房贷利率都较以前略高出了0.1-0.2个百分点,其含义是利率本身没有下跌的可能,这和当前房地产市场依然执行房住不炒的政策导向有关。尤其是从部分商业银行的情况看,更多的还是执行相对谨慎的做法,即肯定不会放松,也没有因为降准效应而降低此类利率。

  举例来说,如果是100万元的贷款,过去每个月要偿还5000元,但现在利率上调了以后,可能一个月要多偿还10元钱,即偿还5010元。换而言之,类似成本是可控的,基本上不会对购房者产生太大的影响。

  严跃进表示,从实际情况看,一线城市和二线城市的利率还是会有所上涨的,三四线城市可能会相对持平,这和三四线城市去库存的压力有关。

 房贷利率新政下如何买房?

2019房贷利率新规实施 房贷利率新政下如何买房?

  “2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,贷款银行需修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,同时,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。2019年10月8日前,已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。”央行此前的公告指出。

  相关商业银行也做好了切换工作的准备。

  比如建行10月8日表示,按照人民银行部署要求,建设银行切实做好业务实施细则制定、借款合同修订、系统改造升级、员工培训及政策宣传、解释和咨询服务,相关工作平稳有序进行。

  尤为值得关注的是,利率新政的推出,对于现有房贷利率又会产生什么影响?

  对此,陈嘉宁分析指出,利率新政对于现有房贷客户的影响分为两种情况:(1)若央行的基准利率持续发布,则现有房贷客户仍按基准利率计算房贷利率,履行还款义务;(2)若央行的基准利率停止发布,不排除会用市场报价利率(LPR)来替代现有房贷客户的基准利率。虽然官方目前并未公布具体方案,个人认为,第一种过渡方案更平滑,新老两种贷款形式并存,但是新发贷款都以市场报价利率(LPR)为基础,随着时间的推移,以基准利率为基础的老贷款逐步到期,基准利率也逐渐退出历史舞台。当然,具体的利率方案有待官方进一步的确定。

  此外,谈及对购房贷款的建议,他表示,房贷利率新政对于当下房地产市场影响有限,购房者可以参考首付比例、各地的限购限贷政策、个人的收入和资产水平等诸多因素,综合进行评价和决策。当然,新政下,由于市场报价机制(LPR)的引入,不排除新的房贷利率比老政策(基准利率)有更大的波动性,如此也意味着更大的利率风险。因此建议购房者在测算月供和贷款规模时,应该结合自己的收入水平,留足余量,量力而行。同时,建议选择公积金贷款/混合贷。因为目前房贷利率新政仅限于商业贷款,公积金贷款仍沿用老办法,不仅利率更低,而且利率波动小,利率风险更低。

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